沒(méi)人比華強(qiáng)北中介，更懂芯片行情

01、華強(qiáng)北的蕭條藏在市場(chǎng)里

時(shí)值2023年12月下旬，臨近年末，深圳的氣溫總算降了下來(lái)，有了點(diǎn)冬天的樣子。不過(guò)，下周的天氣預(yù)報(bào)又顯示氣溫將回升至25度。

這不正常，老葛想，無(wú)論是天氣還是華強(qiáng)北市場(chǎng)。

老葛是一位房產(chǎn)中介，2002年的時(shí)候他開(kāi)始工作，剛開(kāi)始在物業(yè)公司，08年來(lái)了華強(qiáng)北轉(zhuǎn)行做起了房地產(chǎn)，一做就是15年。

老葛手上的房源主要圍繞華強(qiáng)北附近，在華強(qiáng)電子市場(chǎng)周邊的片區(qū)，90%以上的客戶都是電子行業(yè)的人。

白天走在華強(qiáng)北步行街上，還是可以感受到很熱鬧，人來(lái)人往，不少人推著小板車正在送貨。老葛走在熟悉的路上，仿佛一切都沒(méi)有變化，直到走進(jìn)華強(qiáng)電子世界的大門，寒意一下子襲來(lái)。

走在一樓，周圍就已經(jīng)有了多家空鋪，市場(chǎng)內(nèi)很安靜，沒(méi)什么人說(shuō)話，走道里沒(méi)什么行人，大家都坐在店鋪里，看著電腦和手機(jī)，安安靜靜做著生意。

年末本就是市場(chǎng)的淡季，不少店鋪會(huì)在年前轉(zhuǎn)租、退租，但電子市場(chǎng)還是比以往更加冷清。老葛找了幾個(gè)熟悉的電子老板打個(gè)招呼聊了幾句，不少人對(duì)他說(shuō)，生意不好做，今年估計(jì)要提前回家過(guò)年了。

老葛嘆了口氣，他對(duì)此早有預(yù)料。

從今年5、6月開(kāi)始，華強(qiáng)北市場(chǎng)以及辦公室開(kāi)始慢慢變空。

華強(qiáng)北的辦公室在前兩個(gè)月主要是中小戶型空置出來(lái)得比較多，到了12月，一些稍大些的公司也開(kāi)始受影響，100、200平的大辦公室也開(kāi)始放盤放出來(lái)。一個(gè)200平的辦公室大概可以容納30-40個(gè)人，對(duì)于芯片分銷商來(lái)說(shuō)，規(guī)模不算很小。

更直觀的是，連等電梯的人都變少了。華強(qiáng)北的蕭條，就連外賣小哥都已察覺(jué)。

市場(chǎng)檔口的退潮來(lái)得更加赤裸。賽格這種生意比較雜一些的，這兩年受疫情等各種影響，一直不太好做，像華強(qiáng)電子世界、新亞洲一期二期、都會(huì)電子城這幾個(gè)專做電子元器件的市場(chǎng)，今年受影響特別明顯。

新亞洲二期市場(chǎng)，芯世相攝于2024年1月

老葛粗略估算了一下，電子市場(chǎng)的空置率目前大概在20-30%?？樟诉@么多，新華強(qiáng)一樓甚至干脆做起了改造，原本的商戶都搬到了其他樓層或者離開(kāi)了。

租金方面當(dāng)然也受到了影響。

電子市場(chǎng)的租金目前還沒(méi)有明顯下降，老葛猜測(cè)現(xiàn)在幾個(gè)市場(chǎng)可能都在觀望，都不敢第一個(gè)主動(dòng)降價(jià)，就像芯片市場(chǎng)一樣，他們也怕陷入價(jià)格戰(zhàn)。

辦公樓的租金和今年年初相比，降了20-30%。今年年初華強(qiáng)北的房租價(jià)位很高，從5、6月之后開(kāi)始下滑，但目前仍然比2020年的價(jià)格要高一些。

“現(xiàn)在很多房子到期了，有些客戶直接就退掉了，也不租新的。”行情這么淡，沒(méi)什么單子，很多人都是直接退掉再說(shuō)，有實(shí)力的公司，就會(huì)選擇再撐一撐。

“就像是回到了三年前一樣”，老葛說(shuō)，2020-2022年芯片行業(yè)迎來(lái)的前所未有的狂熱，連帶著華強(qiáng)北的房地產(chǎn)市場(chǎng)也一飛沖天，租金飆升還一房難求。

2023年即將過(guò)去，老葛現(xiàn)在回憶起那三年，恍如隔世。

02、一個(gè)月漲幾千，轉(zhuǎn)讓費(fèi)幾十萬(wàn)，被IC帶飛的租金

2020年初，突如其來(lái)的疫情把一切都打亂了，各行各業(yè)茫然不知所措。

大年初一晚上，老葛還在家里對(duì)未知的未來(lái)感到不安的時(shí)候，一條紅外測(cè)溫儀急缺芯片的信息在IC人的朋友圈中開(kāi)始傳播，在大家的齊心努力之下，缺貨在大年初二得到解決。

這是點(diǎn)燃缺芯潮引線的火花，然后，一切就開(kāi)始了。

2020-2022年，華強(qiáng)北一房難求。

“趕緊找找這波賺到錢的客戶！”

當(dāng)一個(gè)華強(qiáng)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓的房源被放出來(lái)的時(shí)候，房地產(chǎn)中介們開(kāi)始騷動(dòng)起來(lái)，對(duì)于老葛來(lái)說(shuō)，鎖定這些客戶很簡(jiǎn)單，就連他都已經(jīng)察覺(jué)，賣芯片的又開(kāi)始“發(fā)財(cái)”了。

老葛在華強(qiáng)北呆了十幾年，總是和IC人打交道的他自然也摸到了一些芯片行情變化的規(guī)律。他知道這行有周期，有低谷，也會(huì)有某個(gè)器件帶來(lái)的爆發(fā)。

“但這次實(shí)在是太夸張了?！?/p>

老葛回憶起那段時(shí)間，后知后覺(jué)地感受到了瘋狂。新人入局、小公司擴(kuò)招、芯片新貴的誕生......華強(qiáng)北沸騰異常。與此同時(shí)，辦公室租金瘋漲，最夸張的時(shí)候一天一個(gè)價(jià)，一個(gè)月就能漲幾千。

就拿華強(qiáng)廣場(chǎng)的租金來(lái)說(shuō)，平時(shí)大約1萬(wàn)塊左右的一套房間，在最高峰的時(shí)候，可以漲到一萬(wàn)三、一萬(wàn)四，還租不到。

還有國(guó)利大廈，國(guó)利大廈內(nèi)有一種29平的單房，正常情況也就租4000-4500元左右，后面直接漲到6000-6500塊，漲幅差不多有40%左右。

同樣的還有都會(huì)軒，之前一房一廳也就6000-7000塊，后面直接漲到9000塊左右。

最夸張的是鼎城國(guó)際，之前很多年租金都保持在每平140-160元，前兩年最離譜的時(shí)候漲到280塊一平，直接翻倍。關(guān)鍵你敢報(bào)這個(gè)價(jià)格，還真的有人租，真的有這個(gè)市場(chǎng)。

老葛總結(jié)那時(shí)候的辦公室租金：漲一半不多，漲三四成正常。

在電子市場(chǎng)，除了漲價(jià)的房租，轉(zhuǎn)讓費(fèi)更是瘋狂。行情好的時(shí)候，轉(zhuǎn)讓費(fèi)可以漲到十幾萬(wàn)，幾十萬(wàn)，有做IC的老板和老葛吐槽，位置好一點(diǎn)的，上百萬(wàn)也有。

做IC的老板們賺了大錢，賺了幾千萬(wàn)、一個(gè)億的都有不少。這些老板出手也豪氣，買辦公室、買樓、買房的都不少，有的甚至看到合適的房子就買。

老葛那時(shí)候遇到一個(gè)客戶，一上來(lái)就說(shuō)要買整層的寫(xiě)字樓，而當(dāng)時(shí)寫(xiě)字樓的單價(jià)最高是6萬(wàn)一平。

對(duì)于老葛這樣的華強(qiáng)北中介來(lái)說(shuō)，這三年的生意比任何時(shí)間都好做，這波紅利是實(shí)實(shí)在在吃到了。這些老板在華強(qiáng)北買房也不是為了住，大部分都是為了“用”，只要能讓自己做生意更方便，他們大多不在意單價(jià)比之前上漲了多少。

2022年下半年開(kāi)始，IC市場(chǎng)行情開(kāi)始明顯下滑，之后便是一整年的寒冬。和IC人“共生”的老葛，自然也進(jìn)入了這漫長(zhǎng)的季節(jié)。

行情走了之后，之前要買房或者打算買房的老板們都開(kāi)始觀望，老葛發(fā)現(xiàn)華強(qiáng)北周邊的房?jī)r(jià)也有可能回調(diào)。對(duì)于老葛這樣的房產(chǎn)中介來(lái)說(shuō)，賣房是收入的大頭，今年，像老葛和他的同行們基本只能通過(guò)介紹租房來(lái)維持收入。

同時(shí)，之前租金瘋漲的后果也開(kāi)始暴露。之前的房租被頂?shù)竭@么高，現(xiàn)在很多IC貿(mào)易商們無(wú)法繼續(xù)負(fù)擔(dān)，很多人都開(kāi)始進(jìn)行調(diào)整。老葛有見(jiàn)過(guò)不要押金直接搬走的，也遇到過(guò)和業(yè)主主動(dòng)協(xié)商降租金的。

老葛手上一個(gè)十幾年前就租下的商鋪，當(dāng)年租金近1萬(wàn)元一個(gè)月，現(xiàn)在只剩5000塊。

有一個(gè)芯片分銷商老板表示，零幾年的時(shí)候就在華強(qiáng)北賣芯片，當(dāng)時(shí)在福田區(qū)的中心買了一套房，另一個(gè)朋友同樣的時(shí)間在新亞洲花大幾十萬(wàn)買了一條柜臺(tái)。時(shí)至今日，那套住宅的房?jī)r(jià)漲了10倍，現(xiàn)在每個(gè)月租金有一萬(wàn)多，而新亞洲的柜臺(tái)從跌到只剩10萬(wàn)，租金從4000塊跌到不到1000。

除了租金下滑，市場(chǎng)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)跌得沒(méi)眼看。以前能轉(zhuǎn)六七十萬(wàn)的，可能現(xiàn)在轉(zhuǎn)個(gè)六七萬(wàn)，五六萬(wàn)，直接少個(gè)零；之前能轉(zhuǎn)幾萬(wàn)塊或者十幾萬(wàn)的，現(xiàn)在可能直接就沒(méi)人要了?，F(xiàn)在這種情況，可能只有臨街或者位置好點(diǎn)的還能轉(zhuǎn)一點(diǎn)。

IC掀起的浪潮卷起了周圍的一切，中介們也順勢(shì)加入其中，吃到了紅利。除了在潮水中升起又跌落的芯片分銷商們，也有像老葛這樣被連帶著受影響的其他產(chǎn)業(yè)的人，他們沒(méi)有直接參與，卻也身處其中。

然后，潮水褪去，老葛們只能被動(dòng)地被留在原地，感受身上留下的鹽巴被深圳冬日的暖陽(yáng)烤得隱隱作痛。

老葛想起了2022年年末，那時(shí)不少人感受著刀片嗓、水泥鼻，躺在床上，期待著一切過(guò)去，2023年一切都會(huì)好起來(lái)。

03、大廈搖晃之后人們都去哪了

2021年5月18日，在整個(gè)芯片市場(chǎng)陷入狂熱，華強(qiáng)北租金飆升的時(shí)候，賽格大廈晃了。

驚恐的人們爭(zhēng)相逃出大廈，無(wú)措地站在樓下。隨后幾天，封樓、臨時(shí)安置，再到回歸，芯片分銷商們只想快點(diǎn)回到辦公室，把該發(fā)的貨發(fā)出去。

事實(shí)上，2021年中旬開(kāi)始，芯片市場(chǎng)就發(fā)出了需求減弱的信號(hào)，一些國(guó)產(chǎn)MCU代理已經(jīng)感知到了手上訂單的減少。只是那時(shí)，別的品類的芯片仍然需求旺盛，他們也沒(méi)將這微弱的信號(hào)放在心上。

而這座成立于?“超高樓競(jìng)賽”時(shí)代的高樓、華強(qiáng)北的標(biāo)志性建筑在此時(shí)搖晃，現(xiàn)在來(lái)看，仿佛帶有一絲隱喻。

“一切都是有規(guī)律的，它有周期?！?/strong>